民間の変動金利型住宅ローンのリスクについて

ここ数年金利が低い状況が続き各金融機関では民間ローンへの借り換えがお得だという広告やアピールが多く見られることがありました。確かに金利が現在のように下がる前の高い金利で住宅ローンを組んだ人からすると、いま借り換えを行うとすぐ目の前の支払いはかなり楽になるのは間違いありません。

しかしその借り換えについてリスクが全く無いとも言えないのも現実です。まず住宅ローンには住宅金融支援機構がサポートするフラット35のような公的ローンと、各銀行などが独自に提供している民間ローンがあります。住宅金融支援機構は以前の住宅金融公庫が解散してからその事業を引き継いでいますが現在は直接の融資は行っていません。このフラット35はフラット35を取り扱っている民間金融機関から融資を受けますが、その債権は住宅金融支援機構が買い取って証券化し投資家に販売するという方法を取っているもので、金融機関独自の民間ローンとは異なります。

このフラット35は長期固定金利型のローンであるため低金利時に借りると将来にわたって低金利を享受することがでるのでリスクも少なく、返済金額も決まっているので返済計画が立てやすいということがメリットです。


 一方で金融機関が提供する民間ローンは変動金利型の住宅ローンが多いのが特徴です。変動金利型の場合は金利の上下に伴って利息分も上下するために、金利が低い時には返済の負担も少なくて済むのがメリットですが、金利が急激に上昇した時にはかなりの負担増になることがリスクです。しかしあまり頻繁に金利が変化すると返済計画も狂ってしまうため実際には5年間は返済額が変わらない仕組みになっています。そして原則的に前返済額の125パーセント以上は上がらないというルールもあります。ただ、急激に金利が上昇すると返済額に占める利息の割合が多くなるので元金がなかなか減らないまたは利息分にも満たない状況になるリスクもあります。

さらに5年間返済額が変わらない・前額より125パーセント以上上げないというルールはありますが、返済額を超えた分があれば未払い利息として持ち越されます。そこは変動金利型の民間ローンのリスクで、将来また金利が下がればその時に未払い分の利息も返済できますが、期限内に持ち越された分の支払いが終わっていなければ一括して返済しなければならなくなるため注意が必要です。このように民間ローンの変動金利型には金利の状況によってメリットになる場合もあればリスクにもなるので借入れや借り換えは慎重に考える必要があります。